Недвижимость, которая разоряет
Данная техника реализуется несколькими способами. Методом прямой капитализации с учетом данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом возможных рисков определяется стоимость объекта. Для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту используется техника дисконтирования. В итоге получается оценка текущей стоимости «чистого»денежного потока. Именно она и приравнивается к стоимости объекта. Следует отметить, что метод прямой капитализации предпочтительнее применять к объектам, приносящим доход с предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. Во всех остальных случаях лучше использовать более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков. Предполагаемые доходы от недвижимости делят на два типа: доходы от эксплуатационной деятельности собственника объекта и доходы от его продажи в будущем (реверсия). Затратный подход При оценке с использованием затратного подхода складываются стоимости земельного участка и его индивидуальных улучшений (включая улучшения макроуровня). Итоговое значение стоимости конкретного земельного участка оценивается отдельно. Затратный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя следующие составляющие: ? анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку; ? определение стоимости земельного участка; ? определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений; ? определение величины накопленного износа зданий и сооружений; ? определение общей рыночной стоимости земельного комплекса как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем сооружений с учетом их накопленного износа. Затратный подход является необходимой составляющей анализа и оценки объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
|